Правила для застройщиков Дубая

Правила для застройщиков были приняты правительством Дубая в качестве гарантии и защиты интересов инвесторов и их приобретений. С целью сделать процветающий рынок недвижимости более прозрачным, в качестве регулирующего органа при Земельном департаменте было создано Агентство нормативного и правового регулирования в сфере недвижимости (RERA), где в настоящее время должны пройти регистрацию все застройщики. В сущности, это обеспечивает высокий уровень безопасности инвесторов, позволяя завершить строительство и осуществить передачу собственности, которую они приобретают.

Что означает термин «эскроу»?

 

Эскроу – это юридический термин, подразумевающий депонирование денежных средств одной стороны на счет эскроу, доверительное управление которым передается нейтральной и независимой третьей стороне (эскроу-агенту) до выполнения условий контракта.

 

Что представляет собой новый закон эскроу эмирата Дубай?

 

Закон эскроу в Дубае – это Закон №8 «О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай». Настоящий закон гласит, что денежные средства, полученные застройщиками объектов недвижимости за собственность, строящуюся в эмирате Дубай, должны проходить через счет эскроу, который в свою очередь управляется Земельным департаментом эмирата Дубай.

 

Целью закона является предоставление определенных гарантий и страховки инвесторам в недвижимость, что превращает недвижимость эмирата Дубай в реально осуществимую и безопасную инвестиционную возможность, а также способствует осущтствлению прав и удовлетворению ожиданий покупателя.

 

Кто обязан исполнять закон эскроу?

 

Все застройщики недвижимости без исключения, занимающиеся продажей объектов незавершенного строительства в Дубае и получающие платежи от покупателей до завершения строительства, обязаны соблюдать закон эскроу.

 

Кто ведет учет застройщиков объектов недвижимости, исполняющих закон эскроу?

 

Земельный департамент Дубая ведет реестр застройщиков, обладающих лицензией на сделки с недвижимостью. Управление и контроль за соблюдением закона осуществляется Агентством нормативного и правового регулирования в сфере недвижимости (RERA).

 

Кто имеет право управлять счетом эскроу?

 

Банки либо финансовые учреждения, обладающие лицензией Центрального банка ОАЭ на прием депозитов, а также имеющие дополнительную аккредитацию и разрешение Земельного департамента Дубая.

 

Кто распоряжается счетом эскроу?

 

Соответствующий банк становится Доверительным управляющим счетом и распоряжается счетом эскроу. Управление осуществляется под постоянным контролем со стороны агентства RERA и Земельного департамента Дубая.

 

Предполагает ли счет эскроу выплату причитающихся процентов?

 

Счета эскроу не предполагают выплату причитающихся процентов. На самом деле справедливо обратное: застройщик обязан оплатить расходы, связанные с открытием и управлением счетом эскроу Доверительному управляющему счетом и Земельному департаменту Дубая.

 

Используется ли застройщиком один счет эскроу в отношении всех его проектов?

 

Нет – в случае, если у застройщика много проектов, для каждого проекта открывается отдельный счет эскроу. Счет эскроу открывается в отношении определенного проекта, и все поступления предназначены исключительно для строительства данного объекта недвижимости.

 

Кредиторы застройщика не имеют права распоряжаться средствами, хранящимися на счету эскроу. Эти средства рассматриваются в качестве независимых для защиты интересов инвестора.

 

Какие суммы подлежат перечислению на счет эскроу?

 

Суммы, полученные от покупателей объектов незавершенного строительства в качестве платежей (в том числе средства, полученные от их ипотечных компаний), а также суммы, предназначенные для финансирования строительства, должны перечисляться на счет эскроу данного проекта.

 

В каких случаях могут выплачиваться средства со счета эскроу?

 

Как правило, со счета эскроу могут осуществляться платежи на покрытие счетов подрядчиков и консультантов проекта. Общие накладные расходы застройщика, а также средства, необходимые для покупки участка земли, не могут выплачиваться со счета эскроу.

 

Письменное соглашение между застройщиком и назначенным Доверительным управляющим счетом включает основные этапы строительства, которые необходимо осуществить для проведения выплат со счета эскроу. Руководитель строительства застройщика уведомляет Доверительного управляющего счетом о завершении определенного этапа строительства и необходимости осуществить выплаты подрядчикам и консультантам.

 

Инженер Доверительного управляющего счетом проводит проверку строительства и подтверждает завершенность либо незавершенность указанного этапа. При положительном заключении Доверительный управляющий счетом отдает распоряжение осуществить выплаты со счета эскроу для покрытия счетов подрядчиков и консультантов. Данные платежи осуществляются Доверительным управляющим напрямую соответствующим подрядчикам и/или консультантам в соответствии с счетами, утвержденными к оплате, и не могут быть выплачены напрямую или через застройщика.

 

Существуют ли другие гарантии после завершения проекта?

 

Да – в течение 1 года после передачи прав собственности покупателям закон требует, чтобы Доверительный управляющий удерживал сумму в размере 5% от общей выплаченной суммы в качестве гарантии своевременных действий застройщика в случае обнаружения каких-либо дефектов.

 

Применяется ли закон эскроу в других эмиратах (например, Умм-Аль-Кувейн и Рас-Аль-Хайма)?

 

Эмират Дубай является лидером в плане регулирования и обеспечения открытости в регионе. Другие эмираты, такие как Умм-Аль-Кувейн, Аджман, Рас-Аль-Хайма, Абу-Даби, Шарджа и Фуджейра находятся в процессе принятия подобного законодательства, в чем достигли значительного успеха, ожидая введения в силу данных законов в ближайшем году.

 

Каким образом «обеспечивается исполнение» закона эскроу?

 

Соответствие законодательству обеспечивают совместно Земельный департамент Дубая, агентство RERA и Банк Эскроу, поскольку все они работают с застройщиками и участвуют в проекте с самого начала и до завершения и передачи объекта.

 

Источник: zewscompany.ru